关于推动公有住房向保障住房转换的建议

随着住房市场化改革不断深入，产生于计划经济时期的公有住房管理体制已经越来越不适应当前社会经济转型的需要。而作为公房面积较大、情况较为复杂的北碚区，公有住房管理的矛盾和问题更是日益突出。针对这种情况，在中共北碚区委统战部的指导下，北碚区农工党区委开展了深入细致的调查研究和分析，提出了解决问题的思路及建议，供地方政府及相关职能部门决策参考。

一、公有住房管理的现状

截止目前，我区有直管公房住房约27.71万平方米、5462户，其中C、D级危房约占三分之一。从总体的情况看，各地公有住房在整个住宅房屋中的占比越来越小，但公有住房管理的难度和困难却日益加大，主要表现在以下几个方面：

一是公房出售的压力大。虽然我区对现阶段直管公房出售的范围和产权购买条件进行了严格限制，但执行的价格标准却与市场评估价格相差甚远，导致住用户购买产权的欲望比较强烈，购买呼声一直不断，由此带来的信访维稳压力比较大。

二是维护成本高，改造难度大。我区现有的危旧房数量超过了主城区总量的三分之一，另外不配套住房较多，维护成本较高。同时，大多数房屋地处偏远场镇，开发价值不大，可利用空间小，难以引进市场资金对不良资产及时实施更新改造，加之公房往往又与私房前后上下相连交错，协调难度高，安全隐患常常不能及时得到消除，导致安全风险比较高。

三是缺乏配套的管理制度。就住房而言，直管公房的管理政策严重不配套，比如没有出台价格评估办法，没有建立准入和退出机制，具体操作往往找不到相关的政策依据。目前，与公房管理相关的政策体系及收费标准均是2002年以前颁布实施的，其间没有再进行过任何调整和改变。仅以租金为例，目前我区成套住房最高租金标准为2.45元／㎡，而且是按使用面积计费，与市场租金标准存在数倍的价差。

四是福利分房形成的租赁关系难以改变。目前，公房的住用户绝大多数都是计划经济时期国有企事业单位的职工或者他们的家属和后代，按照福利分房的定义，基本上可以视为拥有“终身居住权”，而且后代可以继续居住。从依法行政的角度看，现行的法律和政策均不支持公房所有人和管房单位单方面解除或终止计划经济年代形成的这种租赁关系。

五是以租养房的经营模式困难重重。由于公房零星分布于全区所有的镇街，管理和维护成本高，收支缺口大，为了减少运营成本，原有的5个房管所不得已合并进行运行，但收支相抵后每年费用缺口仍然高达500万元以上，而且这一数目还在逐年增大。此外，管理人员结构老化，偏远房屋空置率高，泥瓦木石等传统用工稀缺等问题也有进一步加剧之势。

二、公房管理的主要问题

从发挥公房管理的职能和作用角度看，目前公房管理存在三个方面亟待解决的问题：

一是公房的经济价值没有得到应有体现。公房现有的价格体系明显还带有浓厚的福利色彩，无论是出售价格还是租金标准，均严重偏离了市场经济规律。由于与房地产市场存在较大的差价，使得国有资产收益低下，资产的经济价值无法充分体现，不但让经营管理单位入不敷出外，运营困难，更为严重的是让一些单位和个人有机会通过转租转让从中赚取巨大的价差，导致公共利益被损失和侵吞。据我们调查，目前公房非法转租转让的情况比较普遍，但由于取证困难，加之缺乏配套政策，导致诸如转租转让之类的违法违规行为很难被查处。从我区的实际情况看，即使掌握了转租转让的违法证据，但通过司法途径终止租赁关系并收回使用权的成功案例寥寥无几。

二是公房的保障作用没有得到有效发挥。公房既为国家所有，除了作为国有资产为国家的经济发展提供基础条件外，还应该为社会稳定和群众安居乐业提供保障条件。但由于没有引入市场竞争机制，也没有建立动态的退出制度，导致一部分公房被一些住房条件好的单位和个人长期占据，加剧了保障性房源的匮乏，反而让真正困难群众无法及时获得住房保障安置。虽然公有住房早就定义为保障性住房，但其保障作用一直没有得到应有的发挥。

三是公房对房地产市场的平衡能力基本丧失。公有住房作为房地产租售市场的一部分，应该对房地产市场发挥应有的平衡和调节作用。但由于没有对公房的住用对象实施层次区分并执行对应的差异化价格，导致公有住房对房地产租售市场的影响非常微弱，更不能说平衡和抑制房地产市场价格。

三、解决公有住房管理问题的思路

通过分析公房管理问题的深层次原因，我们认为要解决公房管理的问题，就必须推进公有住房价格的市场化和管理的保障化。一是停止计划经济时代沿袭下来的普惠式福利政策，建立市场化的价格形成机制，对住用对象实行分类保障，享受差异性阶梯化价格。二是引入保障住房动态管理的办法，建立住用资格审查制度和退出机制，推动公有住房向保障住房过渡并尽快实现完全接轨，让真正困难的群众能够及时享受住房保障。

四、推动公有住房像保障住房转化的主要措施

一是引入市场化的价格形成机制。建立与房地产市场价格走势相关联的公有住房价格调整机制，跟踪房地产市场价格变化情况，定期开展公有住房价格评估，相应修正和调整公有住房的租售价格，缩小公有住房与房地产商品市场之间的价格差距。

二是建立新型的租赁关系。对经济和住房条件已经明显改善超出保障范围的对象，要及时和限期解除原有性质的租赁关系，通过资格审查情况重新建立对应的租赁关系并执行新的租赁价格。

三是设立奖励和过渡期政策。对超出保障条件的住用对象，通过给予一定的奖励促使其放弃公房的使用权。对暂时不愿放弃的，给予一定的过渡时间，并享受过渡期租金标准，过渡期结束后，执行市场价格标准。

四是落实保障化管理措施。按照保障化一体化的管理要求，落实保障管理的申请、审查、公示、批准等各环节措施，建立全流程的工作制度和服务标准，强化各流程和环节工作落实和政策执行。

五是加快新时期公房管理制度建设。公有住房的产权已经从市政府下放到区政府，作为房屋的所有者和管理的监管主体，区政府应当尽快制定和完善转型时期公有住房的配套政策和实施细则，为公房管理的调整和变革提供必要的政策支撑。

六是要确保公房保值增量。首先从量的角度要保持公有住房足够的存量，维持并力求增加现有的数量以满足政府调控房地产市场的需要，减少城市更新改造的难度。其次是要提高公房的质量通过更新改造或者置换的方式增加优良资产，减小房屋住用安全管理压力，发挥国有资产更大的管理效益。

五、对政府下一步工作的建议

一是尽快与市级相关部门对接公有住房转轨的相关事宜。明确政策制定的权限和工作责任范围，争取上级的理解和支持。

二是开展公房住用户情况摸底和秩序整顿。摸清住用户的经济和住房情况，建立信息跟踪收集处理系统，为科学合理制定公房管理政策和租金标准奠定基础。同时清理和查处转租、转让、转借和改变使用性质等违法违规行为，为推动公有住房转型进一步扫清障碍。

三是建立统筹协作、齐抓共管的工作机制。区政府要加强组织和统筹，建立由房管牵头，民政、不动产登记和镇街等部门协调配合的工作机制，转变服务理念，提高管理效率和服务水平，强化社会监督和行政监管，切实做到公平、公正、公开。