土地增值税征管现状及问题对策研究

1.土地增值税发展概况及基层运行分析

1.1土地增值税发展阶段划分

上世纪末，由于住房分配制度的终结，商品房市场开始蓬勃发展。以1994年1月1日国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》为原点，我国对土地增值税管理大体可以分为三个时期：

一是启动征收时期。以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则发布至2006年，这一时期规范了对房地产行业土地增值税的基本要求，明确了采取先预征，后清算的方式进行整体管理，但是更注重预征，对清算及后续管理跟进不足。

二是分类管理时期。以财税[2006]21号《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》发布为原点，其目的是为了限制投资过热。文件在强调了预征环节管理的同时，要求加强对已经完工的房地产项目进行清算，并正式将分类清算提上日程。

三是全面环节管理时期。2015年以来房地产行业迎来第二个高峰，为了遏制房地产行业泡沫化，自上而下要求税收发挥调节作用，而土地增值税就是最为重要的抓手之一。这一时期除了对预征和清算环节紧抓不放送，还加大了对尾盘销售以及后续对完工项目稽查检查的力度，开启了全流程管理的新时期。

1.2基层土地增值税征管运行分析

1.2.1管理主体

土地增值税不同于企业所得税和增值税，基本是以房地产项目坐落地为准，以县区为单位进行管辖，而不是以企业注册经营地为准。纳税人自获得土地进行开发，开始进入县区级税务机关管理范围。由于房地产行业近年来普遍对税收收入贡献较大，根据目前河北省税务机关管理体制，基本由专业化分局进行管理，即各县区局的重点税源分局或者重点行业分局。

在税务局管内部管理流程方面，以信都区税务局为例，税政二科负责政策解释，风险科负责涉地风险任务上下级衔接，第一税务分局负责土地增值税税款申报征收工作，日常管理由第二税务分局进行。

1.2.2征管概况

2015年后伴随全国房价的又一轮上涨，作为三四线城市，邢台商品房价格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴随着土地价格和原材料、人工成本的上涨，房地产企业利润总额仍大幅增加，由此带来土地增值税收入规模大幅度增加，以信都区为例2015年土地增值税收入15767万元，2017年18547万元，2018年24278万元，2019年26678万元，2020年到达27856万元，2021年1-11月入库土地增值税27324万元。虽然从数据上来看，土地增值税收入逐年大幅增加，但是仍然低于理论上的测算增加值，也就是说目前的土地增值税征收管理仍然存在着不足，下面我们将从一个案例进行分析。

2. 信都区X公司典型案例分析

2.1信都区X公司项目情况简介

邢台市X房地产开发有限公司（以下简称X公司）在信都区太行路开发了某楼盘，取得出让土地104亩，容积率2.1，总设计建筑面积145589.54平方米，地上建筑面积131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商业3930㎡公共建筑面积839㎡ ；地下建筑面积13887.09㎡全部为地下室和车库 。2013年5月取得土地证，2014年3月取得建设证，2014年9月取得预售证开始进行不动产销售，由于行业为房地产开发公司，归属于当时的信都区地方税务局重点税源分局管理。

2.2 X公司预征环节的问题

项目开始销售两年后，信都区税务管理机关对该企业进行日常检查，发现其前台已销售房源信息表和申报数据明显不匹配，随即联系房管部门获取了X公司该项目网签备案信息，发现其共网签备案房屋1185套，网签价款47434.12万元，实际申报销售房屋1021套，价款43639.39万元 。税务机关随即对X公司进行约谈，该公司按照少计算的预售收入3794.73万元，按照2%预征率补缴土地增值税75.89万元，并按规定加收滞纳金。

2.3 X公司清算环节的问题

2018年1月，X公司开发项项目取得预售证已经超过三年，该项目总体已经完工，且不动产出售的比例超过了85%，剩余房产也基本处于出租和使用状态。因满足土地增值税清算条件，管理机关在当月向X公司下发土地增值税项目清算的相关通知，要求X公司在通知规定的90日内提供相关项目的清算报告及所有涉及土增清算的资料，完成审核并缴纳清算税款。

X公司在收到税务机关的清算通知书后，鉴于本地没有合适的中介机构，从石家庄聘请了某会计师事务所进行项目的土地增值税清算鉴证工作，并于2018年3月出具了《关于X公司某项目土地增值税清算鉴证报告》，内容如下:通过对X公司提供的2014年9月至2018年1月账簿、报表、销售台账及其他有关清算资料计算，项目总可售面积144750.54平方米，已经出售的面积112342.45平方米，未出售面积11808.09平方米，预售收入共计50554.10万元，核算各种扣除项目累计47770.15万元，截止报告期已经预缴土地增值税1011.08万元，本次清算应退土地增值税175.89万元元。

收到X公司提供的清算报告后税务机关组织人员进行了清算审核工作，发现了两个问题：一是存在20套商铺以6100元/平米的价格出售给某投资公司，远低于其他商铺10000元/平米的均价，经约谈企业，企业承认某投资公司是其旗下的关联企业，税务机关据此调整其交易价格至10000元/平方米；二是部分合同约定由X公司提供的建材，出现在施工方开具给X公司的发票明细中，确定为甲供材重复计算，将其调整出扣除项目。经调整后税务机关送达了清算结论通知书，结论为补缴土地增值税清算税款47.21万元。

2.4 X公司尾盘销售环节的问题

清算工作结束后，管理人员在对X公司进行日常管理时发现，该公司对尾盘销售的申报处理并未按照收入减除扣除费用的方式进行申报，而是仍采取预缴2%的方式进行土地增值税申报缴纳工作，管理人员责令X公司限期改正并补缴税款。

2.5案例启示

通过以上案例我们可以看到，虽然房地产公司规模较大，财务人员基础水平较高，但是其受到利益驱动等主客观因素影响，在土增申报各个流程仍会出现诸多的问题。其中预售环节利用税务机关的信息不对称，隐瞒部分预售收入，推迟部分预缴土地增值税税款是各房地产公司普遍存在的问题。清算环节由于税务机关专业能力的欠缺，对开发建设的部分扣除项目无法进行准确评估，造成部分不合理扣除项目存在于最终的清算报告中。清算后，税务机关往往会认为项目已经结束，而忽略了对尾盘销售的管理。以下的篇幅我们将从案例中总结问题，从管理主体、税收政策、管理流程、内外部环境等方面进行评估。

3.问题分析

3.1管理主体问题

3.1.1部门设置和协调性问题

（1）部门设置问题。我市税务机关管事制度未能全面普及，大量税务人在一线被管户所束缚，总局、省局、市局、 ……此处隐藏1880个字……方式。目前的实际运行中，商铺的的成本不高于住宅但是售价普遍高，开发商会采取多让商铺分摊成本的方式降低商铺增值额，达到逃避高税率的目的。四是通过核定税款逃避清算。企业在明知核定低于查账缴纳数目的情况下会主观造成核算不清楚，进而采取核定征收清算达到避税的目的。

3.4.2税务中介未发挥应有的作用

税务中介作为纳税人和税务机关之间的桥梁，是作为纳税人从事复杂涉税业务时，替纳税人全盘掌握涉税事项，出具涉税鉴证报告，与税务机关沟通的有益第三方。目前，税务中介鉴证已经是房地产企业进行土地增值税清算比较普遍的方式。对于土地增值税清算这种复杂困难的涉税事项，税务中介机构的参与可以有效提高清算质量，加快清算进度。但是，实际情况是税务中介机构本身是企业化管理，其逐利性决定了其会站在纳税人一方想方设法与税务机关纠缠，其公正性就要打折扣，因此中介机构不能完全发挥其对土增清算的监督管理作用。

4.加强土地增值税征管的对策

从上面的案例我们指出了问题，也对问题产生的原因加以分析，为了达到加强土地增值税管理的目标，我们将逐个对准问题给出相应的解决方案。

4.1激励管理主体的对策

4.1.1合理配置人力资源，加强专业化管理

（1）保持合理的人员配置。保证一线的人力资源数量和质量配置，保证征收和管理部门有足够的资源应对土地增值税征管工作，同时各业务科室应该加强协调，根据各自分管工作跨部门组建土地增值税风险管理团队，专门对土地增值税预缴、清算、尾盘的相关管理事项进行集中式管理和辅导，将土地增值税管理的专业化层次进一步推高。

（2）进行机构整合，简化工作流程。按照税收现代化管理的要求，合理分配部门职责，建立大征管、大风险的管理模式，彻底进行管事制改革，简化内部事项工作流程，加快内部事项运转速度，限期处理内部事项，提高基层整体运转效率。

4.1.2提升专业能力，培养专业人才

（1）开展高层次的学习培训活动。适时组织土地增值税管理相关人员开展专业性培训，在学习涉税知识、财务会计知识的基础上，要加强对项目开发流程，造价评估，建筑核算的学习，加强对房地产主要涉税风险的研究和分析。同时通过培训可以开展学员之间的交流，通过对实际案例的探讨提高业务素质，拓展业务视野，增强专业化能力。

（2）加强岗位锻炼，以干促学。重点行业分局可以成立专门的清算管理小组，由经验丰富的老同志带领经验不足的同志，下手干、实际查，通过实际工作将理论和实际结合起来，既能完成土地增值税管理工作，又可以培养新的专业化人才。

（3）加强管理人员的日常培养。土地增值税管理工作很多溶于日常，比如，通过企业增值税、所得税、印花税申报对比土地增值税，查找逻辑关系的不合理；查询企业获得预售证后是否产生了预缴收入，如何对接不动产部门查询网签备案合同等，只有日常工作足够认真细致才能培养出足够专业化的管理人才。

4.2完善税收政策的对策

（1）提高土地增值税立法层级。目前土地增值税政策领域的支柱中华人民共和国土地增值税征收暂行条例与实施细则均不是法律。税务系统应呼吁在人大层级推进土地增值税相关法律的立法进度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

（2）做好细则配套工作，解决最后一步的问题。一是针对目前尚有部分政策解释不明确的，制定明确的解释并统一适用规范，尤其是一些已经引发纳税人诉讼的要第一时间解决。二是对于已经有政策解释但是无法进行落实操作的，如普通标准住宅的认定中平均交易价格如何掌握等问题，要制作专门的操作指引，指导基层管理人员以及房地产行业纳税人可以正确落实相关税收政策

（3）建立土地增值税清算政策及应用汇编。集中各级土地增值税业务骨干、税收政策法规专家，将土增清算管理过程中存在的风险点，政策适用及疑难点进行梳理和汇总，编成手册发放到一线，方便一线负责征收、管理和清算审核的同志使用。这样做既可以促进土地增值税政策在系统内的普及学习，更有利于土地增值税日常管理工作和清算管理工作更好的开展。

4.3完善管理流程的对策

（1）建立第三方信息获取机制。土地增值税管理工作之所以困难，很大程度上是因为税务机关没有建立和其他部门共享信息的稳定渠道，从而无法断定纳税人申报提交资料的真实性和准确性。税务系统应尽量在更高的层次建立与兄弟行政部门及银行方面的信息共享渠道，得到第一手准确真实的数据。

（2）前移管理环节。对房地产行业的税务管理应尽量前置到其立项开发阶段，从其立项开始就要建立项目台账，把控其建设工期，预售证办理情况，销售情况和竣工情况。同时通过调查其工程款拨付还可以完成对下游施工企业的日常税务监管，保证施工方的应该缴纳税款不会流失，保证涉及项目的税款及时足额入库。

4.4净化内外部环境的对策

4.4.1提高纳税人税法遵从度

（1）利用纳税人学堂，普及税法知识。及时在纳税人学堂更新最新的土地增值税相关政策，适时开展针对房地产行业的涉税专家讲座，广泛进行税法宣传，倡导纳税人规范记账，规范申报，提交真实准确的纳税资料并适时进行警示教育，提高纳税人主动守法的意识。

（2）主动进行一对一上门辅导。房地产行业的管理不能仅仅停留在数据管理，实际经营情况管理是重要的组成部分，基层管理部门应定期对房地产开发企业进行入户，一方面带去最新的税收政策，上门解决企业遇到的税收问题，一方面可以及时了解企业最新的生产经营状况。这对于后续管理工作的开展和涉税风险应对都会大有脾益。

（3）规范企业财务管理加强内控。监督房地产行业建立完善的财务管理制度和内控制度，真实准确核算收入成本、扣除项目和应纳税所得额，引导行业规范化管理。

4.4.2引导中介机构发挥积极作用

（1）提高涉税鉴证行业进入门槛。对于中介行业从事的一般代理记账工作，由于其技术含量不高可以适当放宽，但是对于其代理的涉税鉴证事务，尤其是土地增值税清算涉税鉴证事务应适时提高行业准入门槛，保证由拥有专业知识和执业资格的专业人员和机构从事。并同时建立行业执业黑名单制度，对在执业过程中存在重大过失或者存在违法行为的中介机构和人员列入黑名单，禁止其从事土地增值税清算鉴证工作，保证中介机构在土地增值税清算执业中的公正性、规范性、合法性。

（2）加大对中介行业的监督管理。税务机关不能把土地增值税清算工作直接推卸给中介机构，不能对中介机构出具的鉴证报告一味的认可。应对中介机构出具的报告严格审核，确保其报告的准确性，充分发挥税务机关对中介行业的监督职能。

（3）设置统一保存的清算资料库。相关的清算报告应统一保存，定期分类存档，尤其是对于存续时间较长的地产项目，规范化的档案管理，意义重大。

结束语

本论文通过对近年来典型案例的分析，研究了县区局土地增值税征管实际情况，结合工作实际从管理主体、税收政策、管理流程、内外部环境几个方面探讨了目前征管中存在的问题，并针对性的提出了提升土地增值税管理水平的意见。